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千呼萬(wàn)喚始出來(lái)！經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的醞釀，2月18日，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》。

綱要的亮點(diǎn)頗多，明源君對(duì)文件進(jìn)行了仔細(xì)研讀，摘選出其中與房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容與大家分享，并進(jìn)行解讀。

明源君認(rèn)為，作為地產(chǎn)人，不管如何仔細(xì)的研讀這份綱要都不為過(guò)。因?yàn)榛浉郯拇鬄硡^(qū)以0.6%的國(guó)土面積創(chuàng)造了中國(guó)12.4%的GDP，是目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)、開(kāi)放程度最高和最具創(chuàng)新活力的區(qū)域之一。到2030年，這一區(qū)域的GDP將達(dá)4.6萬(wàn)億美元，居全球所有灣區(qū)之首！

來(lái)源：CEIC、香港立法會(huì)

注：粵港澳大灣區(qū)數(shù)據(jù)截至2017年底，其他地區(qū)數(shù)據(jù)截至2016年

數(shù)據(jù)顯示，2018年粵港澳大灣區(qū)9城的商品住宅成交總金額超過(guò)1萬(wàn)億元，土地成交建面4600萬(wàn)平米，土地成交出讓金接近3000億元。早幾年前大灣區(qū)就已成為各大房企搶占的高地。

2018年粵港澳大灣區(qū)九城商品住宅供求情況（來(lái)源：世聯(lián)行）

粵港澳大灣區(qū)的機(jī)會(huì)很多，競(jìng)爭(zhēng)也很激烈，讀懂這份綱要，有助于你家房企找到屬于自己的機(jī)會(huì)。下面，是明源君對(duì)綱要的解讀，主要包括7大機(jī)會(huì)和1項(xiàng)注意（其中，藍(lán)字為報(bào)告原文，黑字為解讀）。

01

城際客運(yùn)公交化運(yùn)營(yíng)后

1小時(shí)通達(dá)圈

都是買(mǎi)房和拿地的好地方

構(gòu)筑大灣區(qū)快速交通網(wǎng)絡(luò)。以連通內(nèi)地與港澳以及珠江口東西兩岸為重點(diǎn)，構(gòu)建以高速鐵路、城際鐵路和高等級(jí)公路為主體的城際快速交通網(wǎng)絡(luò)，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)大灣區(qū)主要城市間1小時(shí)通達(dá)。編制粵港澳大灣區(qū)城際（鐵路）建設(shè)規(guī)劃，完善大灣區(qū)鐵路骨干網(wǎng)絡(luò)，加快城際鐵路建設(shè)，有序規(guī)劃珠三角主要城市的城市軌道交通項(xiàng)目。

推進(jìn)大灣區(qū)城際客運(yùn)公交化運(yùn)營(yíng)，推廣“一票式”聯(lián)程和“一卡通”服務(wù)。構(gòu)建現(xiàn)代貨運(yùn)物流體系，加快發(fā)展鐵水、公鐵、空鐵、江河海聯(lián)運(yùn)和“一單制”聯(lián)運(yùn)服務(wù)。

解讀：

人類(lèi)文明的發(fā)展，主要不是靠人腦的進(jìn)化，而是通過(guò)社會(huì)化合作的不斷創(chuàng)新和突破，帶來(lái)生產(chǎn)力的大爆發(fā)。城市里面，人口密度高，讓知識(shí)更容易傳播，人們更容易分工合作與協(xié)同。

互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的社會(huì)結(jié)構(gòu)是網(wǎng)狀的，不過(guò)，目前，大灣區(qū)內(nèi)很多區(qū)域配套要么不完善，交通不便；要么還算完善，但票價(jià)太貴。比如，現(xiàn)在深圳到廣州的時(shí)間也不長(zhǎng)，但成本實(shí)在太高。

因此，現(xiàn)有情況下，買(mǎi)不起深圳、廣州房子的人也就沒(méi)辦法“住在別處”。一些本可以開(kāi)發(fā)的土地，價(jià)值沒(méi)有得到應(yīng)有的發(fā)揮。

未來(lái)，推進(jìn)公交化運(yùn)營(yíng)以后，一是頻次會(huì)更高，二是票價(jià)會(huì)更便宜。

比如，之前很多在深圳工作的人，跑到東莞去買(mǎi)房，每天通勤很痛苦，但是隨著未來(lái)深圳地鐵線(xiàn)延伸到東莞，問(wèn)題就將迎刃而解。

將來(lái)，一小時(shí)可通達(dá)的范圍內(nèi)都可以成為剛需客群的購(gòu)房地，這些地方的價(jià)值洼地，也是房企可以布局的好去處，就看誰(shuí)快了。

02

灣區(qū)的發(fā)展也將帶動(dòng)飛地發(fā)展

而且飛地的規(guī)模還會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大

完善大灣區(qū)至泛珠三角區(qū)域其他省區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)，深化區(qū)域合作，有序發(fā)展“飛地經(jīng)濟(jì)”，促進(jìn)泛珠三角區(qū)域要素流動(dòng)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，形成梯度發(fā)展、分工合理、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的產(chǎn)業(yè)協(xié)作體系。

解讀：

粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展一定會(huì)帶動(dòng)灣區(qū)周邊城市的發(fā)展。比如，經(jīng)過(guò)多年的努力，目前已成功探索出深度飛地發(fā)展模式的深汕特別合作區(qū)。

相對(duì)樓宇林立、擁擠的深圳，深汕幾乎是一塊空地，可以充滿(mǎn)無(wú)限美好的想象。按照計(jì)劃，深圳將在深汕投入數(shù)千億元進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的打造，并用高鐵、高速等快速交通與深圳實(shí)現(xiàn)半個(gè)小時(shí)的空間接駁。目前，深汕合作區(qū)位列汕尾市七個(gè)區(qū)的第二名。

而未來(lái)，眾多產(chǎn)業(yè)還將由深圳等高能城市向周邊城市轉(zhuǎn)移，僅僅一個(gè)深汕合作區(qū)肯定是不夠的。諸如河源等承接電子信息產(chǎn)業(yè)加工&組裝，精密機(jī)械制造全產(chǎn)業(yè)鏈等7大產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的城市很有希望成為下一個(gè)經(jīng)濟(jì)飛地?？商崆把芯坎季帧?/span>

03

特色城鎮(zhèn)到特大鎮(zhèn)

是巨大的升級(jí)機(jī)會(huì)

充分發(fā)揮珠三角九市特色城鎮(zhèn)數(shù)量多、體量大的優(yōu)勢(shì)，培育一批具有特色優(yōu)勢(shì)的魅力城鎮(zhèn)，完善市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，傳承傳統(tǒng)文化，形成優(yōu)化區(qū)域發(fā)展格局的重要支撐。建設(shè)智慧小鎮(zhèn)，開(kāi)展智能技術(shù)應(yīng)用試驗(yàn)，推動(dòng)體制機(jī)制創(chuàng)新，探索未來(lái)城市發(fā)展模式。加快推進(jìn)特大鎮(zhèn)行政管理體制改革，在降低行政成本和提升行政效率的基礎(chǔ)上不斷拓展特大鎮(zhèn)功能。

解讀：

從城市的視角，雄安新區(qū)是貫徹“美麗中國(guó)”發(fā)展理念的試驗(yàn)場(chǎng)。但除此之外還有其他很多模式。比如，在現(xiàn)有的框架下做城市運(yùn)營(yíng)。灣區(qū)的特色城鎮(zhèn)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)，無(wú)疑是一個(gè)很好的試驗(yàn)場(chǎng)。

當(dāng)然，做城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)，探索未來(lái)城市發(fā)展模式，前期投入會(huì)比較多、時(shí)間比較長(zhǎng)，但隨著整個(gè)灣區(qū)的發(fā)展，后期也可以坐享所有紅利。

再說(shuō)，賺快錢(qián)的時(shí)代已經(jīng)越來(lái)越少了，各房企都已在向城市運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變，從一個(gè)小城鎮(zhèn)做起，既能積攢經(jīng)驗(yàn)，風(fēng)險(xiǎn)還可控。

更加重要的是，特大鎮(zhèn)是可以升級(jí)為市的。國(guó)家發(fā)改委在《關(guān)于加快美麗特色小(城)鎮(zhèn)建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》就提出，在特色小城鎮(zhèn)建設(shè)過(guò)程中，要深入推進(jìn)強(qiáng)鎮(zhèn)擴(kuò)權(quán)，賦予鎮(zhèn)區(qū)人口10萬(wàn)以上的特大鎮(zhèn)縣級(jí)管理職能和權(quán)限，推動(dòng)具備條件的特大鎮(zhèn)有序設(shè)市。對(duì)房企，還有比推動(dòng)城市升級(jí)更大的機(jī)會(huì)嗎？

04

各城市產(chǎn)業(yè)分工明確以后

對(duì)房企布局更有指導(dǎo)意義

提升國(guó)家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地發(fā)展水平，以珠海、佛山為龍頭建設(shè)珠江西岸先進(jìn)裝備制造產(chǎn)業(yè)帶，以深圳、東莞為核心在珠江東岸打造具有全球影響力和競(jìng)爭(zhēng)力的電子信息等世界級(jí)先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群。

區(qū)域發(fā)展更加協(xié)調(diào)，分工合理、功能互補(bǔ)、錯(cuò)位發(fā)展的城市群發(fā)展格局基本確立……

解讀：

? 第一是業(yè)態(tài)的布局

如今,由于產(chǎn)城分離,鐘擺城市使得人們上下班通勤時(shí)間漫長(zhǎng),不僅影響效率而且還制造了大量的污染;與此同時(shí),產(chǎn)城分離也造成了產(chǎn)業(yè)空心化、睡城等諸多問(wèn)題。而產(chǎn)城融合是解決上述問(wèn)題的良方。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，一直大有機(jī)會(huì)。目前,前50強(qiáng)房企已經(jīng)有45家進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

過(guò)去，很多相鄰城市的產(chǎn)業(yè)重合度較高，不僅使得產(chǎn)業(yè)聚集度不夠高，還很容易造成產(chǎn)能過(guò)剩，發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)難上加難。

而根據(jù)《綱要》，大灣區(qū)各區(qū)域要分工合理、功能互補(bǔ)、錯(cuò)位發(fā)展，對(duì)各城市的產(chǎn)業(yè)定位十分清晰。想要在這一領(lǐng)域有所作為的房企，可以根據(jù)自身能力，或整合產(chǎn)業(yè)資源，或自己親自上陣（投資智能機(jī)器人等），更好地規(guī)劃產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展路徑。

? 第二是城市的布局

根據(jù)錯(cuò)位發(fā)展的要求，灣區(qū)內(nèi)，不同城市的相同產(chǎn)業(yè)，處于弱勢(shì)地位的，將會(huì)被強(qiáng)勢(shì)方吞并整合，房企在投資拿地做分析時(shí)，要特別注意，在某個(gè)城市有優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)在整個(gè)灣區(qū)是不是處于最有優(yōu)勢(shì)的地位，否則它將不再像以前一樣能支撐你的結(jié)論——根據(jù)東京都等超大城市的經(jīng)驗(yàn)，在離市中心相同距離的情況下，有優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的區(qū)域，房?jī)r(jià)會(huì)是沒(méi)有產(chǎn)業(yè)區(qū)域的2倍。

05

灣區(qū)內(nèi)可開(kāi)發(fā)的土地已不多

擅長(zhǎng)城市更新和運(yùn)營(yíng)的房企

將在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中占得先機(jī)

加強(qiáng)分類(lèi)指導(dǎo)，合理劃定功能分區(qū)，優(yōu)化空間布局，促進(jìn)城鄉(xiāng)集約發(fā)展。提高城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施一體化水平，因地制宜推進(jìn)城市更新，改造城中村、合并小型村，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)，改善城鄉(xiāng)人居環(huán)境。

綠色發(fā)展，保護(hù)生態(tài)。大力推進(jìn)生態(tài)文明建設(shè)，樹(shù)立綠色發(fā)展理念，堅(jiān)持節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境的基本國(guó)策，實(shí)行最嚴(yán)格的生態(tài)環(huán)境保護(hù)制度，堅(jiān)持最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，推動(dòng)形成綠色低碳的生產(chǎn)生活方式和城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)模式，為居民提供良好生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)大灣區(qū)可持續(xù)發(fā)展。

解讀：

土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的國(guó)際警戒線(xiàn)一般為30%，目前超過(guò)警戒線(xiàn)有深圳、東莞、佛山、珠海，其中深圳土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度已超55%，東莞業(yè)已接近50%；佛山、珠海大致在30-35%左右；中山、廣州也已接近臨界線(xiàn)……

為了擺脫空間的限制，超用地指標(biāo)限定的深圳早已通過(guò)填海、舊改等多管齊下進(jìn)行突破。早在2017年，根據(jù)恒大披露的信息，其在深圳已經(jīng)擁有32個(gè)舊改項(xiàng)目，全部項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后總貨值約6000億元！綱要出臺(tái)之后，大灣區(qū)內(nèi)城市更新將加快，迎來(lái)新一波機(jī)會(huì)。

我國(guó)在改革開(kāi)放之后，各地進(jìn)行了幾輪舊改，大規(guī)模、快速地城市更新，采取的基本上是推倒重建的方式，這種方式雖然能使城市空間職能結(jié)構(gòu)、城市環(huán)境等得到一些改善，但也會(huì)破壞城市肌理和文脈，導(dǎo)致城市特色喪失，造成千城一面。目前，已經(jīng)逐步往有機(jī)更新的方向轉(zhuǎn)變。對(duì)于擁有強(qiáng)大金融能力或運(yùn)營(yíng)能力的城市運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)，這是個(gè)大機(jī)會(huì)。即便是中小企業(yè)，只要你的運(yùn)營(yíng)能力足夠強(qiáng)，也能得到金融支持（比如資產(chǎn)證券化等），贏得發(fā)展機(jī)會(huì)。

07

灣區(qū)內(nèi)的房企

融資將更順暢

逐步擴(kuò)大大灣區(qū)內(nèi)人民幣跨境使用規(guī)模和范圍。大灣區(qū)內(nèi)的銀行機(jī)構(gòu)可按照相關(guān)規(guī)定開(kāi)展跨境人民幣拆借、人民幣即遠(yuǎn)期外匯交易業(yè)務(wù)以及與人民幣相關(guān)衍生品業(yè)務(wù)、理財(cái)產(chǎn)品交叉代理銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。大灣區(qū)內(nèi)的企業(yè)可按規(guī)定跨境發(fā)行人民幣債券。擴(kuò)大香港與內(nèi)地居民和機(jī)構(gòu)進(jìn)行跨境投資的空間，穩(wěn)步擴(kuò)大兩地居民投資對(duì)方金融產(chǎn)品的渠道。

解讀：

很多房企老總都告訴明源君，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，只要在發(fā)展和快速擴(kuò)張，就永遠(yuǎn)都是缺錢(qián)的。一旦遇到信貸收緊，就是很要命的事，比如去年。

一些房企在境內(nèi)融資不暢的時(shí)候，會(huì)選擇發(fā)行美元債融資?？墒牵粊?lái)現(xiàn)在美元債的成本也不低了，二者還面臨較大的匯率風(fēng)險(xiǎn)，畢竟你賺的是人民幣。

如果大灣區(qū)內(nèi)的房企可以跨境發(fā)行人民幣債券的話(huà)，既可以拓寬融資渠道，又可以規(guī)避掉匯率風(fēng)險(xiǎn)，可謂美哉！

當(dāng)然，明源君從這份文件里看到的，不僅僅是機(jī)會(huì)，還有注意事項(xiàng)或者說(shuō)是警告：

不要觸碰生態(tài)紅線(xiàn)

否則后果會(huì)很?chē)?yán)重

實(shí)施重要生態(tài)系統(tǒng)保護(hù)和修復(fù)重大工程，構(gòu)建生態(tài)廊道和生物多樣性保護(hù)網(wǎng)絡(luò)，提升生態(tài)系統(tǒng)質(zhì)量和穩(wěn)定性。劃定并嚴(yán)守生態(tài)保護(hù)紅線(xiàn)，強(qiáng)化自然生態(tài)空間用途管制。加強(qiáng)珠三角周邊山地、丘陵及森林生態(tài)系統(tǒng)保護(hù)，建設(shè)北部連綿山體森林生態(tài)屏障。加強(qiáng)海岸線(xiàn)保護(hù)與管控，強(qiáng)化岸線(xiàn)資源保護(hù)和自然屬性維護(hù)，建立健全海岸線(xiàn)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)機(jī)制。強(qiáng)化近岸海域生態(tài)系統(tǒng)保護(hù)與修復(fù)，開(kāi)展水生生物增殖放流，推進(jìn)重要海洋自然保護(hù)區(qū)及水產(chǎn)種質(zhì)資源保護(hù)區(qū)建設(shè)與管理。推進(jìn)“藍(lán)色海灣”整治行動(dòng)、保護(hù)沿海紅樹(shù)林，建設(shè)沿海生態(tài)帶。加強(qiáng)粵港澳生態(tài)環(huán)境保護(hù)合作，共同改善生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)。加強(qiáng)濕地保護(hù)修復(fù)，全面保護(hù)區(qū)域內(nèi)國(guó)際和國(guó)家重要濕地，開(kāi)展濱海濕地跨境聯(lián)合保護(hù)。

解讀：

綱要明確指出“牢固樹(shù)立和踐行綠水青山就是金山銀山的理念，像對(duì)待生命一樣對(duì)待生態(tài)環(huán)境，實(shí)行最嚴(yán)格的生態(tài)環(huán)境保護(hù)制度?！?/span>

早在去年初，國(guó)家海洋局就公布了13條具體措施，將圍填海問(wèn)題的管控措施上升到“史上最嚴(yán)”。十一省市違規(guī)圍填海項(xiàng)目被叫停、收歸國(guó)有或拆除。相關(guān)項(xiàng)目方，還要負(fù)責(zé)生態(tài)修復(fù)。

而根據(jù)《綱要》的指導(dǎo)思想，大灣區(qū)對(duì)環(huán)保的要求會(huì)比其他地方更加嚴(yán)格。想在大灣區(qū)有所作為的房企，需要特別注意項(xiàng)目與自然生態(tài)的和諧，填海的項(xiàng)目要特別謹(jǐn)慎。否則，一不小心可能讓你賠了夫人又折兵，那就虧大發(fā)了。

小結(jié)

粵港澳大灣區(qū)具備成為世界級(jí)灣區(qū)諸多有利條件，一直以來(lái)，之所以與世界一流灣存在較大差距，是因?yàn)檎麄€(gè)大灣區(qū)發(fā)展缺乏國(guó)家層面的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，導(dǎo)致灣區(qū)內(nèi)合作不足、協(xié)調(diào)不夠，同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)、市場(chǎng)分割、各自為政現(xiàn)象較為嚴(yán)重，無(wú)法擰成一股發(fā)展的合力?，F(xiàn)在，隨著《綱要》的印發(fā)，各種細(xì)則的落地，其必將形成一股合力。今后，粵港澳大灣區(qū)不僅將成為帶動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新增長(zhǎng)極，還將是我國(guó)改革開(kāi)放40周年之后對(duì)外開(kāi)放的新門(mén)戶(hù)。能夠在其中有所作為的房企，必然能夠獲得很好的發(fā)展……（作者：明源地產(chǎn)研究院執(zhí)行主編 艾振強(qiáng)）

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